青客公寓截至2019年6月30日

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四、股東及管理層IPO前的股東結構中,青客公寓創始人兼CEO金光傑直接持有27.6%的股份,高管和董事合計持有36.9%的股份;IPO後,高管和董事合計持有33.1%的股份並擁有79.3%的投票權,凱欣資本的持股比例將降至27.4%並擁有8.5%的投票權,1 B類股有10倍A類股投票權。

兩家都同提供租金融資的持牌金融機構合作,由金融機構將對居民進行信用評估,金融機構將向長租公寓平臺預付款,居民將按月分期償還貸款給金融機構,利息基本是平臺幫租戶向金融機構支付,辦理分期貸款的用戶會在租房時享用一定的租金折扣,從而獲得更多的預付租金,提升資金周轉情況。

從收入結構來看,青客的收入分為兩個部分,即租賃收入與增值服務(增值服務包括寬帶網絡、公共事務、青客優選以及房東或租戶的賠償金)。租賃收入分別占2017年和2018年的97.4%和89.6%;而截至2019年6月30日止9個月增值服務的占比已接近12%,而蛋殼公寓的財務報表中只有營業額,並無業務之間的區分。

(2)客單價青客公寓的平均折扣前月租金從2017年的1,299元人民幣下降至2018財年的1,272人民幣,截至2019年6月30日止9個月,為1149元,租金的降低公司解釋是由於房源擴大到城市中偏遠地區,租金預付折價前平均租金較低。扣除預付款項的折讓後,平均月租金從2017年的人民幣1,160元增加到2018年的1,180元,呈現上升趨勢,主要原因是出租單位的租金付款中較小的百分比由2018年的分期付款貸款支付。

青客公寓以“QK“為交易代碼登陸納斯達克,發行規模從最初的520萬ADS下降至最新的270萬ADS(11月2號更新),發行價格區間為17到19美元之間,共募資近五千萬美元。

截至2019年9月30日,蛋殼公寓已擁有406,746間公寓單元,其中391911間已向公眾開放,不到四年的時間內增長了166倍,房間數量為青客的4倍有餘,這也支撐了對應規模的收入與虧損。

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一、公司簡介與商業模式成立於2015年蛋殼公寓儘管比青客公寓晚了三年,但在蛋殼的瘋狂擴張下,其在長租公寓市場的地位有過之而無不及。蛋殼旗下產品有兩款:蛋殼公寓和蛋殼築夢公寓,其中蛋殼築夢公寓是服務於大型的藍領公寓市場,整體出租給企業,供員工集體居住。

(4)裝修費用從2017年到2018年,青客每套租賃單元平均裝修成本下降了1.4%,由於規模經濟,從2018年6月30日底的九個月到2019年6月30日的九個月,平均租金單位的裝修成本下降了25%,降幅顯著。2017、2018、截至2019年6月30日的九個月,青客公寓在每個房源上投入的裝修成本均價為2萬元,1.98萬元和1.47萬元。

2、核心指標(1)房間數量:青客公寓截至2019年6月30日,共運營96854間房間,同比增加超過30%;其中已出租93331間,可供出租3523間,從2017年9月30日到2018年9月30日,公寓簽約數目增加了99.4%,從2018年6月30日到2019年6月30日,公寓數量增加了16.4%。

與發達國家相比,中國的長期租賃市場仍然滲透不足。在德國、日本等發達國家,截至2018年12月31日,長期租賃滲透率分別占總人口的55.0%和38.7%,而中國僅為17.2%,顯示出巨大的增長潛力。截至2018年底,中國共有長期租賃租戶2.405億戶,預計截至2024年將達到2.87億,複合年增長率為3.0%。

兩者的商業模式基本無明顯差別,公司扮演“二手房東”的角色,業務流程主要是從房東處租賃房屋,改造成標準化房間後再出租給有租房需求的客戶,賺取租金利差。

三、行業規模及融資用途以租戶支付的租金來衡量,市場規模在2018年達到人民幣15120億元,預計在2024年達到30706億元,複合年增長率為12.5%。

從租金成本來看:青客租金成本從2017年的人民幣4.142億元增長60.5%至2018年的人民幣6.647億元,占總成本的比例呈現下降趨勢,2018年占比74.7%;

互聯網房地產經紀行業才經歷一波洗牌,如今互聯網長租公寓也進入到了洗牌期,頭部運營商都在拼盡全力衝刺IPO,青客公寓打響了長租公寓海外上市的第一槍。

招股書提示,2017年-2019年前9個月,蛋殼公寓每個月在每間房屋上獲得的平均營收分別為2439元,2352元和2155元,平均租賃成本分別為1718元,1637元和1564元。計算可得蛋殼2017年成本利潤率為41.96%,2018年為43.68%,相比青客蛋殼的單位房屋利率是更高的,而且呈現緩慢上升趨勢。

2017年和2018年,蛋殼公寓的營業收入分別為6.57億元和26.75億元人民幣,同比增長307.3%;2019年前三季度營收已達50億元,同比增長了198.8%。營業收入快速增長的同時,虧損也在迅猛增長,2017年、2018年蛋殼公寓的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元,虧損增幅為403%;2019年前9個月,蛋殼公寓凈虧損25.16億元,同比增長209%。總經營費用由截至2018年9月30日止九個月的人民幣23.835億元增加206.6%至2019年同期73.128億元。

在青客提交招股書後不久,蛋殼公寓也向(SEC)提交了招股說明書,擬在紐交所上市,股票代碼為“DNK”。

數據顯示,截至2018年底約80%的房客尋求每月租金低於2000元人民幣的公寓,青客公寓在中國品牌長期公寓租賃市場的平均月租金低於2000元人民幣的運營商中排名第一,按可用租賃單位數量計算在中國品牌長期公寓租賃市場的主要運營商中排名第三。

今晚青客公寓就要在納斯達克掛牌上市了,即將成為長租公寓第一股。

相比之下蛋殼的平均裝修成本相對較低,2017、2018、2019前九個月平均裝修成本為1.26萬、1.16萬、1.04萬;同時招股書稱,2017年,2018年和截至2019年9月30日的9個月,蛋殼公寓的平均裝修時間為22.4天、21.1天和18.7天。

(5)簽約情況與續租率青客與房東的租約最短期限為5至6年,與租戶的合同期限26個月,在截至2019年6月30日的9個月內,與租戶終止的租約的平均鎖定期為11.7個月,其中68.3%的租約的鎖定期為12個月或以上,其中47.3%在適用的鎖定期屆滿前終止。2018年租戶平均在租賃單元停留8.5個月,截至2019年6月30日的9個月內,租戶平均在租賃單元停留7.7個月,其中已租用租賃單元中65.2%的租金付款已由分期付款的貸款提供資金。

融資用途方面:青客和蛋殼都表示將會把IPO募集資金用於包括採購和翻新房源、增強技術能力以及一般營運用途。

研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%,現金流回正周期至少6年以上,屬於微利型行業。目前長租公寓仍然在野蠻生長,一面是快速融資高速增長,一面是持續擴大的虧損,盈利難題未解,你如何看待長租公寓市場未來的發展?

兩家頭部長租公寓公司為何一起在這個時間點爭奪上市?讓我們來看看招股書中透露了哪些關鍵信息。

租金利差不管是折扣前還是折扣後都是呈現下降趨勢,租金預付款折後的利潤率從2017年的26.0%降至2018年的25.3%,截至2019年6月30日的9個月的為20.0%,招股書稱利差的下降主要因為大量租賃單元處於增產期,公司積極降低租金以保持2019年的較高入住率。

蛋殼公寓董事長沈博陽、CEO高靖和總裁崔岩分別持有6.3%、14.2%和2.0%的股份,1 B類股有20倍A類股投票權。沈博陽是董事會主席及天使投資人,於2014年至2017年擔任LinkedIn中國總裁兼LinkedIn全球全球副總裁;高靖是聯合創始人,董事兼首席執行官,於2014年擔任廣告技術公Sun0101.com的首席執行官。

二、公司財務狀況1、營業收入和運營成本財務數據顯示,青客公寓2017年和2018年的營業收入為5.23億元和8.90億元人民幣,同比增長70.3%;凈虧損分別為2.45億元和5億元;截至2019年6月30日的前九個月,青客公寓的營收為8.98億元,同比增長51.4%;凈虧損則為3.73億元,略高於2018年同期的3.24億元。經營成本和費用從截至2018年6月30日止九個月8.8億元增加41.3%至2019年同期1,2.46億元,費用總體上與收入增長和業務擴展基本相符。

相比青客,蛋殼的入住率仍然存在一定的差距,2017年-2019年前9個月,蛋殼公寓的入住率分別為85.8%、76.9%和86.9%。

蛋殼租金成本由2017年5.1億元增加324.4%至2018年同期21.711億元,2018年前三季度的1,3億元增加242.1%至2019年同期的44.5億元,2018年租金占總成本比例為81.2%,相比青客公寓來說占比更大。

同時隨著規模的擴大蛋殼公寓的利息和折舊攤銷也在成倍增加,增幅顯著高於青客,就現金流而言兩家都是負債大於資產,股東權益為負,並且大部分長租公寓公司最後都是由於資金鏈斷裂而退出市場,因此兩家的現金流問題值得註意。

(3)入住率青客平均入住率從2017年的89.0%上升至2018年的91.6%,本期平均入住率由截至2018年6月30日的9個月的91.7%下降至截至2019年6月30日的9個月的90.6%,根據China Insights Consultancy的數據,是在中國主要的分散式長期公寓租賃品牌中最高。

蛋殼公寓類型與房主簽訂4-6年的租約,與租戶合同期限為1年,在2017年,2018年和截至2019年前9個月,分別有91.3%,75.8%和67.9%用戶使用租金貸;蛋殼公寓的續租率達到了51%,而青客公寓僅有5.1%的續住率。

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